Emprunter quand… on est déjà propriétaire, est-ce possible ?

Dans une demande de prêt immobilier, chaque situation est différente. Ainsi, les emprunteurs qui sont déjà propriétaires doivent apporter des garanties suffisantes aux banques afin que leur demande de crédit soit validée.

Alors, comment emprunter quand on est déjà propriétaire ? Quels sont les risques à connaître ? Comment bien préparer son dossier et quelle assurance offrir aux banques ? Voici les réponses aux questions que vous vous posez ainsi que tous les éléments à connaître afin de réussir à financer son projet d’achat immobilier.

Être propriétaire d’un logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, n’empêche pas de faire l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, que ce soit pour y vivre ou pour le louer.

Trois situations courantes peuvent conduire à une nouvelle demande de crédit immobilier :

• Changer de résidence principale (mutation, rapprochement familial, départ en retraite, etc.). Les dates de vente et d’achat coïncident rarement et peuvent créer un décalage de trésorerie.
• Acquérir une résidence secondaire (mer, montagne, étranger), ce qui suppose un second crédit immobilier.
• Investir pour louer (investissement locatif) afin de générer des revenus complémentaires, notamment à la retraite.

Les situations sont variées, mais les exigences des banques restent similaires et portent sur la solidité du dossier et la capacité à supporter un nouvel emprunt.

Pour octroyer un deuxième crédit immobilier, la banque commence par analyser le prêt en cours : mensualités restantes, montant des échéances et de l’assurance, taux actuel, antécédents de remboursement et profil emprunteur.

Elle examine ensuite trois éléments déterminants :

• Le taux d’endettement (dit aussi taux d’effort) qui ne doit pas dépasser 35 %.
• La capacité d’emprunt, calculée à partir des revenus et des charges du foyer.
• Le reste à vivre, qui doit rester suffisant après prise en compte de toutes les mensualités.

Avant de déposer une nouvelle demande de prêt, validez la viabilité du projet :

• Le bien est-il au prix du marché, dans un bon secteur, et facilement revendable ?
• Respecte‑t‑il la réglementation énergétique ou des travaux seront‑ils nécessaires ?
• Les raisons de l’achat correspondent‑elles à un besoin réel ?
• Disposez‑vous d’un apport personnel suffisant pour répondre aux attentes de la banque ?

Lorsqu’on est déjà propriétaire et qu’on souhaite acquérir un autre logement, la banque exige le plus souvent des garanties :

• Hypothèque : en cas de non-remboursement, la banque peut faire saisir et vendre le bien afin de se rembourser. Mise en place chez le notaire pour la durée du prêt.
• Caution : un organisme financier se porte caution et s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance (cautionnement bancaire).

Le prêt relais est une solution efficace pour financer l’achat d’un second bien lorsque la vente du premier n’est pas encore finalisée ou qu’un décalage de trésorerie existe.

On distingue plusieurs formes :

• Prêt relais sec ;
• Prêt relais adossé (ou prêt relais acquisition) ;
• Prêt relais rachat (ou prêt relais intégré).

Emprunter quand on est déjà propriétaire n’est pas un projet impossible, mais il suppose un dossier soigné et des garanties adaptées. Le courtier en crédit immobilier :

• travaille en lien direct avec les banques et connaît leurs exigences ;
• oriente vers l’établissement le plus adapté au profil emprunteur ;
• structure le dossier et met en avant les bons justificatifs ;
• présente les meilleures offres et solutions (dont le prêt relais le cas échéant).

Pour réussir votre projet tout en étant déjà propriétaire, faites‑vous accompagner par un spécialiste du crédit immobilier.

• Quelles aides pour obtenir mon prêt immobilier ?
• Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier pour son prêt ?
• Comment soigner mon profil emprunteur ?
• Liste des pièces à présenter pour une demande de prêt immobilier