Quels revenus sont pris en compte pour mon crédit immobilier ?

5 décembre 2024 |

Quel salaire pour mon prêt immobilier ?

Jeune femme regardant ses comptes ICC Finance Courtier en pret immobilier

Vous avez pour projet l’achat de votre résidence principale ou l’achat d’un investissement locatif ? Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez justifier d’un certain salaire. 150 000 euros, 250 000 euros ou 300 000 euros, quel salaire pour votre projet d’achat immobilier ? Mais d’ailleurs, de quel salaire parle-t-on ? Le salaire brut ou le salaire net ? Avec ou sans les primes ? Et quels sont les éléments qui peuvent faire varier le salaire pris en compte par la banque pour votre achat ? Découvrez toutes les réponses aux questions que vous vous posez.

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Connaître le salaire pris en compte par les banques pour un prêt immobilier

Selon la situation professionnelle de l’emprunteur, les banques ne prendront pas en compte le même salaire. Examinons dans le détail chacun des cas.

Un emprunteur titulaire d’un CDI offre de nombreuses assurances et garanties aux banques. Pour une demande de prêt bancaire, c’est le salaire net qui est pris en compte. Mais qu’en est-il pour les emprunteurs titulaires d’un CDD ou en intérim ? En règle générale, les banques ne tiennent pas compte de leur salaire en tant que revenu. Bien sûr, il n’est pas possible de généraliser, car chaque dossier de demande de crédit bancaire est différent. Ainsi, en fonction de son apport personnel et de son secteur d’activité, une personne en CDD peut obtenir un prêt immobilier.

Les chefs d’entreprise, les entreprises individuelles, les artisans et les intermittents du spectacle correspondent à une autre catégorie professionnelle. Leurs revenus ne sont pas considérés par les banques comme aussi réguliers et sûrs que pour un CDI. Les banques feront une analyse globale de la situation de l’emprunteur, avec notamment :

son ancienneté ;
ses bilans comptables ;
ses projets ;
son business plan ;
ses résultats.

Enfin, les retraités perçoivent une pension de retraite qui est considérée par les banques comme un revenu régulier et donc comme un salaire. Cependant, d’autres points peuvent apparaître comme un frein à l’octroi d’un crédit immobilier, l’âge du senior par exemple.

Les autres sources de revenus à ajouter au salaire pour obtenir un crédit

Outre le salaire, certains emprunteurs bénéficient d’autres sources de revenus. Certains d’entre eux peuvent être pris en compte par les banques et donc ajoutés au salaire.

Les revenus locatifs représentent une somme perçue chaque mois par le propriétaire du logement. Mais les locataires peuvent quitter le logement et la vacance locative peut priver le propriétaire de ces revenus. C’est pour cette raison que les banques retiennent 70 % du montant des revenus locatifs.

Puis, les banques analysent au cas par cas d’autres revenus afin de les ajouter, ou non, au salaire. Ces revenus concernent les pensions alimentaires, la prestation compensatoire en cas de divorce, la partie variable d’un salaire, etc.

Au contraire, certains revenus ne sont pas pris en compte. Il s’agit :

des allocations familiales ;
des frais de déplacement ;
des primes exceptionnelles ;
des heures supplémentaires ;
etc.

Ces revenus sont considérés comme incertains et fluctuants par les banques. Elles ne les ajoutent donc pas au salaire.

Zoom sur le calcul réalisé par les banques à partir du salaire

Une fois que les banques ont déterminé le montant des revenus, elles réalisent d’autres calculs afin de calculer le montant disponible à l’emprunt.

Les charges à déduire du salaire

Premièrement, des charges doivent être déduites du salaire. Les charges correspondent à des montants prélevés chaque mois et qui font baisser automatiquement le salaire. Il ne suffit donc pas de connaître son salaire, il faut aussi pouvoir lui imputer le montant réel des charges. Les charges fixes peuvent être :

les factures d’eau ;
les factures d’électricité ;
les courses alimentaires ;
l’abonnement Internet ;
l’abonnement téléphone ;
la mutuelle santé ;
un crédit à la consommation ;
une pension alimentaire ;
etc.

L’addition des charges permet de calculer le reste à vivre.

Le taux d’endettement

Grâce au reste à vivre, les banques déterminent le taux d’endettement. Ce taux est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Son objectif est de faire en sorte de prévenir les risques de surendettement. Le taux d’endettement est de 35 %. Le calcul suivant peut être réalisé par l’emprunteur pour le déterminer :

(Charges fixes / revenus mensuels fixes) x 100

La capacité d’emprunt

Le taux d’endettement permet à son tour de calculer la capacité d’emprunt. C’est donc le montant total qu’une personne peut emprunter en fonction de son salaire, de ses charges, de son reste à vivre et du taux d’endettement à ne pas dépasser.

Une simulation peut être nécessaire pour déterminer ce montant. Votre courtier en crédit immobilier met à votre disposition différents outils de simulation pour votre crédit, comme :

un simulateur de capacité d’emprunt ;
un simulateur de mensualités de prêt ;
un simulateur de prêt à taux zéro ;
un simulateur des frais de notaire ;
etc.

Les caractéristiques d’un crédit immobilier

Chaque prêt immobilier dispose de ses propres caractéristiques, car il dépend du dossier de demande de prêt, mais aussi de l’établissement bancaire. Ainsi, de nombreux paramètres peuvent faire varier le montant du prêt et donc le salaire demandé par la banque. Parmi ces paramètres, il faut citer :

la durée du crédit ;
le montant des mensualités ;
le taux d’intérêt ;
la quotité d’assurance ;
le montant de l’apport personnel ;
etc.

Comment obtenir mon prêt immobilier selon mon salaire ?

Nous l’avons vu, le seul salaire ne suffit pas pour octroyer ou non un crédit immobilier. Il faut déduire des charges, ajouter des revenus, calculer le coût global du crédit, etc. Pour obtenir votre crédit, faites le choix de la sécurité et de l’expertise en suivant les conseils d’un professionnel des crédits immobiliers : une agence de courtage en prêt immobilier.

Montant minimum de l’apport, calcul de la mensualité du crédit selon votre situation ou nombre d’années nécessaires pour rembourser l’emprunt, le courtier en crédit immobilier répond à toutes vos questions. Selon votre salaire, il vous indiquera le montant du prêt immobilier auquel vous pourrez prétendre. Il préparera également votre dossier de demande de prêt bancaire avec les différentes pièces justificatives.

En résumé, il n’existe pas un tableau qui permette de savoir quel salaire vous devez avoir pour votre prêt immobilier. Il s’agit plutôt de nombreux éléments qu’il convient d’assembler pour définir un montant précis.