Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Vous avez décidé d’acheter une résidence secondaire, de réaliser un investissement locatif ou d’acquérir une nouvelle résidence principale. Mais jusqu’à quel âge pouvez-vous mener ce projet à terme ? Pour souscrire un crédit immobilier, il faut notamment prêter attention à l’âge de l’emprunteur.
Les établissements bancaires analysent de nombreux critères au moment d’octroyer un prêt. Alors, jeunes retraités ou seniors actifs, jusqu’à quel âge pouvez-vous emprunter ? Votre courtier en crédit immobilier vous répond.

Il n’existe aucun texte de loi qui réglemente l’âge maximum légal pour obtenir un crédit immobilier. Concrètement, il est possible d’emprunter sans limitation d’âge. En pratique, toutefois, les banques tiennent compte du profil emprunteur (étudiant, jeune actif, senior actif, retraité) et de la situation globale du dossier.

Chaque profil présente des caractéristiques propres : un étudiant dispose rarement de revenus réguliers et d’un apport conséquent, tandis qu’un senior actif a souvent des revenus stables et un patrimoine ou un apport. Pour fixer une barre d’âge opérationnelle, la banque combine la question de l’âge avec l’assurance et les risques de santé, comme détaillé ci‑dessous.

L’âge à l’octroi conditionne la durée d’emprunt. La plupart des crédits immobiliers se font sur 25 ans. Ainsi, un emprunteur de 60 ans qui emprunte 25 ans solderait son prêt à 85 ans. Or, à cet âge, augmentent les risques de maladie, d’hospitalisation, d’entrée en EHPAD ou de décès.

À titre de repère, en France (2018), l’espérance de vie était de 85,3 ans pour les femmes et 79,4 ans pour les hommes. C’est pourquoi de nombreuses banques visent un remboursement total avant 75 ans. En pratique, cela signifie que pour un prêt sur 25 ans, une demande est plus aisément acceptée jusqu’aux environ 50 ans… avec des exceptions possibles selon la qualité du dossier (voir ci‑après).

Chaque demande est unique. Le rôle du courtier est de mettre en avant les atouts qui compensent d’éventuels points sensibles (dont l’âge), notamment :

• le montant de l’apport personnel ;
• la stabilité de la situation professionnelle et personnelle ;
• les garanties et la caution ;
• la durée de l’emprunt ;
• le patrimoine ;
• la capacité d’emprunt et le taux d’endettement ;
• la gestion de compte (sans incidents) ;
• etc.

Exemple : une demande sur 20 ans avec apport d’un tiers du prix et une gestion saine ne sera pas évaluée comme une demande sur 25 ans sans apport et avec des impayés. Des garanties suffisantes peuvent permettre à la banque de dépasser la barre indicative des 50 ans pour un prêt long.

Être senior et solliciter un crédit suppose un dossier rassurant et quelques vigilances, notamment sur l’assurance et les garanties.

Le coût de l’assurance emprunteur dépend notamment de l’âge : plus l’emprunteur est âgé, plus le risque santé augmente et plus la prime peut être élevée. La délégation d’assurance peut réduire sensiblement ce coût selon le profil. Votre courtier compare les offres et ajuste la quotité si vous empruntez à deux.

Les banques demandent souvent des garanties renforcées pour les seniors, via l’assurance et/ou la sûreté réelle/personnelle. L’assurance emprunteur peut couvrir :

• la garantie décès ;
• la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• l’incapacité temporaire totale (ITT) ;
• l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT/IPP) ;
• la perte d’emploi (selon contrats).

Des exclusions peuvent s’appliquer. Là encore, l’accompagnement d’un courtier permet d’optimiser la couverture au meilleur coût et d’aligner l’offre avec les attentes de la banque.

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