Senior : conseils pour obtenir un crédit immobilier

Les crédits immobiliers ne sont pas réservés aux plus jeunes. Résidence principale ou secondaire, travaux d’amélioration (dont rénovation énergétique), investissement locatif… les seniors peuvent tout à fait emprunter. La clé ? Présenter un dossier construit : assurance, garanties, durée, taux, reste à vivre.

 

Dans cet article, nous passons en revue ce que regardent les banques et comment optimiser votre plan de financement pour obtenir de bonnes conditions, quel que soit votre âge.

Derrière le mot « senior », des situations différentes : actifs proches de la retraite, retraités aux revenus stabilisés, propriétaires ou non, parfois déjà détenteurs d’épargne (assurance-vie, PEA…). Cette diversité influe sur l’analyse bancaire.

• Senior actif : revenus d’activité, parfois variables, à articuler avec l’âge de fin de prêt demandé par l’assureur/la banque.
• Senior retraité : pensions régulières et prévisibles, souvent un patrimoine existant (immobilier, épargne) rassurant pour le prêteur.

• Achat d’une résidence principale (rapprochement familial, adaptation du logement).
• Résidence secondaire ou investissement locatif.
• Travaux (confort, autonomie, rénovation énergétique).

Pensions ou salaires réguliers, tenue irréprochable des comptes (pas d’incidents), et éventuels actifs mobilisables (assurance‑vie, autres placements, biens immobiliers) pèsent positivement.

Référence habituelle : 35 % d’endettement maximum assurance incluse et un reste à vivre confortable. La banque vérifie l’équilibre réel du budget.

Selon l’assureur et l’établissement, un âge de fin de prêt est fixé (souvent entre 75 et 85 ans). Cela conditionne la durée possible : plus elle est courte, plus la mensualité augmente ; plus elle est longue, plus le coût total (intérêts + assurance) pèse.

L’assurance pèse davantage dans le coût global et peut impacter le TAEG (et donc le taux d’usure). D’où l’intérêt de comparer.

• Décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) : socle pour les retraités.
• Pour les seniors encore actifs : selon les métiers et contrats, ITT et IPT peuvent s’ajouter.
• Attention : certaines garanties sont limitées par âge d’adhésion et/ou de couverture (variables selon assureurs).

• Délégation d’assurance : assureur externe à garanties équivalentes, souvent plus économique.
• Loi Lemoine (2022) : résiliation à tout moment, assouplissements (suppression du questionnaire médical sous conditions, droit à l’oubli renforcé).
• AERAS : dispositif pour emprunter/s’assurer en cas de risque aggravé de santé.

Astuce : à deux, ajustez les quotités (50/50, 100/50, 75/25…) pour couvrir le risque au bon niveau sans surpayer.

• Hypothèque sur un bien immobilier.
• Nantissement d’épargne/assurance‑vie (utile pour réduire l’assurance ou accéder à un in fine en locatif).
• Caution (organisme spécialisé ou, plus rarement, caution personnelle).
• Prêt relais si vous vendez pour acheter.

Le bon mix dépend de la situation patrimoniale et du projet. Un courtier aide à minimiser les frais (garantie, assurance) tout en sécurisant l’accord.

• Durée optimisée : viser une échéance supportable sans allonger inutilement (coût intérêts/assurance).
• Apport : non obligatoire dans tous les cas mais souvent améliore le taux et limite le TAEG.
• Travaux : chiffrer précisément (devis) et intégrer les aides éventuelles (énergie).
• TAEG & taux d’usure : faire jouer la concurrence sur l’assurance/garantie pour rester sous le seuil.

Nos courtiers analysent votre situation (revenus, âge, patrimoine, projet), identifient les bons partenaires et négocient les meilleures conditions (taux, assurance, garantie). À 60, 65, 70 ou 75 ans : il n’existe pas d’âge « bloquant » en soi, mais un besoin d’ingénierie de dossier pour convaincre et rester dans le cadre réglementaire.

Résultat : un financement calibré, des mensualités maîtrisées et un projet sécurisé.

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