Conseils pour emprunter quand on a déjà un crédit immobilier

11 septembre 2023 |

Emprunter quand… on est déjà propriétaire, est-ce possible ?

Dans une demande de prêt immobilier, chaque situation est différente. Ainsi, les emprunteurs qui sont déjà propriétaires doivent apporter des garanties suffisantes aux banques afin que leur demande de crédit soit validée.

Alors, comment emprunter quand on est déjà propriétaire ? Quels sont les risques à connaître ? Comment bien préparer son dossier et quelle assurance offrir aux banques ? Voici les réponses aux questions que vous vous posez ainsi que tous les éléments à connaître afin de réussir à financer son projet d’achat immobilier.

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Emprunter en étant propriétaire : les enjeux

Être propriétaire d’un logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, n’empêche pas de faire l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, que ce soit d’ailleurs pour le louer ou pour y vivre.

3 situations pour emprunter en étant déjà propriétaire

Les propriétaires d’un bien immobilier peuvent être confrontés à trois situations différentes pour lesquelles ils seront amenés à faire une demande de crédit immobilier.

Premièrement, un propriétaire peut décider de changer de résidence principale. À la suite d’une mutation professionnelle, pour un rapprochement familial ou à l’occasion de la retraite, les occasions sont nombreuses de vouloir changer de ville ou de région. Mais, pour un propriétaire, changer de résidence principale signifie :

Vendre le logement dans lequel il vit ;
Faire l’achat d’un nouveau logement.

Parfois, les dates ne coïncident pas et les propriétaires sont obligés de faire l’achat de leur nouveau logement alors que le premier n’est pas encore vendu.

Deuxièmement, un propriétaire peut faire une demande de crédit immobilier pour acheter une résidence secondaire. À la mer, à la montagne ou dans un autre pays, la résidence secondaire impose au propriétaire de souscrire un second crédit immobilier.

Enfin, il est possible d’emprunter quand on est déjà propriétaire pour réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, le propriétaire d’une maison ou d’un appartement prépare le projet d’acquérir un second bien qu’il pourra décider de mettre ensuite en location. L’investissement locatif représente de nombreux avantages, comme celui de bénéficier de revenus complémentaires lors de la retraite.

Les situations sont variées, mais les exigences des banques le sont bien moins. En effet, face à un dossier de demande de prêt immobilier émanant d’un emprunteur déjà propriétaire, les banques analysent méthodiquement plusieurs points.

Les points analysés par la banque

Pour octroyer un deuxième crédit immobilier à un emprunteur, la banque analyse le prêt en cours.

Combien de mensualités reste-t-il à rembourser ?
Quel est le montant des mensualités et quel est le montant de l’assurance ?
Quel est le taux d’intérêt actuel ?
L’emprunteur a-t-il déjà connu des difficultés de remboursement ?
Quel est son profil emprunteur ?
Etc.

Ensuite, la banque analyse trois éléments supplémentaires, qui sont :

Le taux d’endettement ;
La capacité d’emprunt ;
Le reste à vivre.

La capacité d’emprunt est calculée à partir des revenus et des charges de l’emprunteur ou d’un foyer. Concernant le taux d’endettement, il est aussi appelé taux d’efforts. Il s’agit d’un ratio qui ne doit pas dépasser 35 %. Enfin, le reste à vivre est une notion importante analysée par les banques au moment d’octroyer un prêt immobilier à un emprunteur déjà propriétaire. En effet, l’emprunteur doit disposer d’un reste à vivre suffisant pour que le crédit immobilier puisse lui être accordé.

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Valider la viabilité du prochain achat immobilier

Avant de faire la demande d’un nouveau prêt immobilier, il est indispensable de valider la viabilité du projet. L’acheteur doit se poser plusieurs questions. Ce sont des questions que les banques seront aussi amenées à poser au moment de l’analyse du dossier. Ainsi, le nouvel achat immobilier, est-il :

Proposé au prix du marché ?
Situé dans un bon secteur ?
Facilement revendable ?
Etc.

De plus, le bien immobilier respecte-t-il la réglementation énergétique ou des travaux de rénovation sont-ils nécessaires ?

Valider un projet d’achat c’est également analyser les raisons de ce choix. Correspondent-elles à un véritable besoin ?

Enfin, l’emprunteur dispose-t-il d’un apport personnel suffisant pour répondre aux attentes de l’établissement bancaire ? En effet, l’apport personnel joue un rôle déterminant, voire incontournable, dans le financement d’un achat immobilier.

Être propriétaire et emprunter avec des garanties

Lorsque l’on est déjà propriétaire et que l’on souhaite réaliser l’acquisition d’un autre logement, la banque exige la plupart du temps des garanties. Il est donc important de pouvoir répondre à cette attente afin de pouvoir souscrire un nouveau prêt immobilier. L’établissement bancaire peut demander deux types de garanties.

La première garantie correspond à l’hypothèque. En cas de non-remboursement du crédit, l’établissement bancaire a le droit de faire saisir le logement afin de le vendre et de se rembourser. Cette garantie est mise en place et réalisée devant un notaire. Sa durée correspond à la durée du prêt immobilier.

La caution représente la seconde garantie qu’une banque peut exiger. En règle générale, un organisme financier se porte caution et s’engage à rembourser le prêt immobilier. C’est le cautionnement bancaire.</p

Zoom sur le prêt relais pour une nouvelle demande de prêt

Le prêt relais représente une très bonne solution pour le financement de l’achat d’un deuxième bien immobilier. Ce prêt est recommandé dans plusieurs situations, comme :

La construction d’une maison neuve ;
Le déménagement dans un nouveau logement ;
Etc.

Entre la vente du premier bien et l’emménagement dans le second logement, il peut exister un décalage de trésorerie. Dans ce cas, le prêt relais apparaît comme une solution très efficace.

Il faut distinguer trois types de prêts relais qui sont :

Le prêt relais sec ;
Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition ;
Le prêt relais rachat ou prêt relais intégré.

L’accompagnement du courtier en crédit immobilier

Emprunter quand on est déjà propriétaire n’est donc pas un projet impossible. Cependant, il nécessite de bien préparer son dossier et de présenter toutes les garanties nécessaires afin qu’une banque accepte de le financer. Alors, pour réussir à obtenir un deuxième prêt, il est recommandé de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

Cet expert du prêt bancaire offre de nombreux avantages, comme un suivi personnalisé et des conseils sur mesure. Travaillant en étroite collaboration avec les banques, il connaît leurs exigences et sait donc vers quel établissement bancaire orienter chaque emprunteur. Son avis d’expert est aussi très utile au moment de réaliser le profil emprunteur. Enfin, il peut orienter les propriétaires vers les meilleures offres et services bancaires, comme le prêt relais.

Pour faire l’achat d’un logement tout en étant déjà propriétaire, contactez un professionnel des crédits immobiliers et faites appel à un courtier en prêt immobilier.

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