Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Vous allez acheter une maison ou un appartement, dans le cadre d’un investissement locatif ou de l’achat d’une résidence secondaire ou principale. Mais pour obtenir un prêt immobilier et financer cet achat immobilier, vous vous demandez quel montant d’apport personnel vous devez prévoir. L’apport personnel représente l’épargne personnelle provenant de vos livrets d’épargne, d’une assurance vie ou d’une donation.

Si l’apport personnel est important pour les banques lors de l’analyse d’une demande de crédit immobilier, devez-vous mettre toute votre épargne dans votre projet d’achat ? La réponse est non. Vous ne devez pas mettre tout votre apport dans un achat immobilier pour quatre raisons principales que nous vous présentons ci-dessous.

La première raison concerne la constitution d’une épargne de précaution. Une épargne de précaution correspond à une somme d’argent mise de côté “au cas où”. Ainsi, en conservant une partie de son épargne et en réduisant donc le montant de son apport personnel, l’emprunteur peut faire face aux aléas de la vie.

Un propriétaire, qu’il soit propriétaire d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, peut être confronté à des dépenses imprévues. Par exemple :

• Logement : travaux votés en copropriété, remplacement d’un appareil, paiement de la taxe foncière ;
• Travail : mutation, perte d’emploi, suppression d’une prime ;
• Famille : achat d’un véhicule, frais de scolarité ;
• Santé : maladie, frais médicaux, hospitalisation ;
• etc.

En mettant tout son apport dans l’achat, on prend le risque de ne pas pouvoir assumer ces frais. Le montant de l’épargne de précaution dépend de votre situation personnelle et professionnelle : votre courtier en crédit immobilier peut vous aider à l’estimer précisément.

Les banques analysent dans le détail chaque dossier de demande de prêt immobilier : situation professionnelle et revenus, apport, caution, garanties, taux d’endettement, tenue des comptes, etc.

La constitution d’un dossier solide est déterminante pour obtenir un crédit. Le rôle du courtier est d’orchestrer ce dossier, d’en mettre en avant les points forts et de rassurer les prêteurs. Conserver une partie de son épargne dans le projet montre aussi sa capacité à épargner, une bonne gestion des comptes et une vraie capacité d’anticipation.

Ne pas mettre tout son apport dans le crédit permet de continuer à générer des intérêts sur la partie conservée. Cette somme peut rester placée sur des comptes épargne (au taux de votre choix) comme :

• le Livret A ;
• le Livret d’épargne populaire ;
• l’Assurance vie ;
• le Livret de développement durable et solidaire ;
• etc.

Selon le support et sa rémunération, vous pouvez ainsi faire croître votre capital. Là encore, suivre les recommandations d’un courtier permet d’arbitrer entre effort d’apport et épargne rémunérée.

Pour un investissement locatif, l’apport impacte directement le cashflow (flux de trésorerie). Il dépend notamment du montant du prêt, des impôts, du loyer, des charges, des frais de gestion, des travaux, etc.

Votre courtier vous aide à optimiser ces paramètres et à déterminer le bon niveau d’apport pour votre demande de financement, afin d’équilibrer vos mensualités et votre trésorerie.

Certes, il ne faut pas mettre tout son apport personnel dans un emprunt, mais combien faut-il mettre ? Est-il possible d’emprunter sans apport ? Voici les réponses.

Le montant minimum exigé varie selon la conjoncture (comme les taux d’intérêt). En 2021, on demandait souvent ~10 % du prix d’achat. Désormais, ce minimum se situe davantage entre 20 % et 30 % du prix.

Oui, à condition de présenter un dossier solide. Et si vous souhaitez constituer un apport, voici des pistes pour vous constituer progressivement une épargne.

Il prouve la capacité d’épargne, aide à obtenir de meilleures conditions (donc un coût total plus faible) et sert à couvrir les frais annexes (frais de notaire, de dossier, etc.). Définir le bon niveau d’apport dépend de la conjoncture, de votre situation professionnelle et de la nature du projet : un courtier vous aide à l’ajuster finement.

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