Explications des différents types de crédits immobiliers

Chaque projet immobilier est unique : primo‑accédant avec revenus modestes, salarié du privé, investisseur locatif, besoin de financer des travaux ou de gérer un achat/vente en décalé… Pour répondre à ces situations, il existe plusieurs types de crédits immobiliers qui se combinent parfois entre eux.

 

Dans ce guide, nos courtiers ICC Finance expliquent l’essentiel : à quoi sert chaque prêt, pour quel profil, et les points d’attention pour choisir la solution la plus avantageuse.

Le prêt amortissable étale le remboursement du capital et des intérêts selon un tableau d’amortissement. Il convient à la majorité des projets : achat de résidence principale, construction, travaux, investissement locatif…

• Atouts : lisibilité, possibilité de taux fixe ou variable, renégociation et rachat possibles.
• Points d’attention : soigner le profil emprunteur (stabilité, apport, garanties) pour obtenir les meilleures conditions.

Le prêt relais couvre la période entre l’achat d’un nouveau bien et la vente de l’ancien. Trois formats existent : relais sec, relais adossé (acquisition) et relais intégré (rachat).

• Atouts : fluidifie un changement de logement sans attendre la vente.
• Points d’attention : c’est un crédit de courte durée, réservé aux propriétaires (ou investisseurs), avec un montage à calibrer finement.

Le PTZ est un prêt sans intérêts (pris en charge par l’État), destiné à favoriser l’accession des ménages aux revenus modestes. Il est obligatoirement adossé à un autre prêt et soumis à des critères (zone, composition du foyer, plafonds de ressources…).

Avec le prêt in fine, l’emprunteur rembourse chaque mois les intérêts (et l’assurance), puis l’intégralité du capital à l’échéance. Il est prisé en investissement locatif et stratégies d’optimisation fiscale.

• Atouts : mensualités faibles sur la période, intérêt pour certains montages patrimoniaux.
• Points d’attention : exige souvent un apport important et le coût des intérêts est supérieur à un amortissable.

Le prêt lissé regroupe plusieurs prêts (PTZ, prêt travaux, prêt conso, etc.) pour n’avoir qu’une mensualité lissée dans le temps.

• Atouts : mensualité stabilisée, meilleur pilotage du budget.
• Points d’attention : durée souvent plus longue et coût total possiblement plus élevé.

Accordé par Action Logement (et non par une banque), l’ancien « 1 % logement » peut financer une partie d’un achat de résidence principale pour les salariés du privé. Le montant est plafonné et le taux d’intérêt est faible (référentiel indicatif : jusqu’à 40 000 € à 1,5 % fixe – éléments susceptibles d’évoluer, vérification requise auprès d’Action Logement).

Le PAS est un prêt réglementé destiné aux revenus modestes, pour financer l’achat (neuf ou ancien), la construction ou certains travaux de résidence principale. Durée : 5 à 30 ans. Taux selon banque.

• Atouts : frais de notaire réduits, frais d’instruction plafonnés, possibilité de financer une large part du projet.
• Points d’attention : compléments possibles (PTZ, Action Logement, apport…), mais pas avec n’importe quel prêt classique.

1. Définir l’objectif et l’horizon : résidence principale vs. investissement, besoin ponctuel (relais) vs. long terme (amortissable), intégration de travaux…

2. Choisir la durée et la nature du taux : plus la durée est longue, plus la mensualité baisse mais le coût total augmente. Le taux fixe apporte de la visibilité ; le variable peut être opportun mais nécessite d’accepter une part d’aléa.

3. Optimiser l’assurance et les garanties : la délégation d’assurance peut réduire la mensualité. Le choix de la garantie (hypothèque, caution…) joue sur le coût et la souplesse.

4. Anticiper le lissage et les cumuls : PTZ, Action Logement et PAS se combinent sous conditions. Un montage lissé peut stabiliser la mensualité.

5. Regarder le TAEG et le « reste à vivre » : comparez à coût global équivalent (TAEG) et veillez à conserver un budget confortable au quotidien.

Besoin d’un avis indépendant ? Nos courtiers en crédit immobilier comparent les offres, négocient les conditions et montent un dossier convaincant.

Oui, sous conditions. Certains prêts réglementés se cumulent (ex. PTZ + Action Logement + prêt amortissable), éventuellement via un lissage pour stabiliser la mensualité. Les règles d’addition varient : un courtier vous confirme le montage optimal.

Le taux fixe sécurise le budget (mensualité inchangée). Le variable peut être intéressant si l’horizon est court ou si l’on anticipe une baisse des taux, mais il suppose d’accepter une évolution possible de la mensualité. Votre profil de risque et la durée visée guident le choix.

Oui. En cas de baisse des taux ou d’évolution de votre situation, une renégociation auprès de la banque ou un rachat par un autre établissement peuvent réduire le coût total. L’intérêt dépend des frais (indemnités, garanties, assurance).

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