D’importants changements ont été apportés au prêt à taux zéro dès le début de l’année 2024 pour plusieurs raisons, notamment la nécessité de revoir et d’adapter le barème des ressources aux revenus des emprunteurs. De plus, une grande partie du PTZ contribuait à l’artificialisation des sols avec la construction de logements individuels en zone détendue.

Alors, quels sont ces changements ? Quel emprunteur peut en bénéficier ? Votre courtier en crédit immobilier vous apporte des réponses précises. Vous découvrirez ainsi comment le PTZ 2024 est en mesure de toucher 29 millions de foyers fiscaux, contre 23 millions en 2023. Ce sont 6 millions de personnes supplémentaires qui peuvent bénéficier du PTZ pour financer l’achat de leur logement. 73 % de la population française devient éligible au PTZ, contre 60 % auparavant.

Créé en 1995, le prêt à taux zéro favorise l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Le dispositif, qui devait s’arrêter fin 2023, est prolongé jusqu’en 2027.

Son octroi reste soumis à conditions (revenus, type et localisation du logement, etc.). Le PTZ ne peut pas financer seul l’achat : il complète un crédit immobilier classique et peut être assimilé à de l’apport. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 25 ans maximum.

Depuis l’origine, le PTZ s’appuie sur le zonage ABC. En 2024, le dispositif est recentré sur :

• le neuf en zones tendues ;
• l’ancien avec travaux en zones détendues.

Les travaux doivent permettre d’atteindre un seuil de performance énergétique. La France compte 209 communes dites tendues, où l’accès au PTZ pour le neuf est facilité. En zones détendues, le PTZ reste possible pour l’ancien sous condition de travaux.

En 2024, pour favoriser l’accession à la propriété, les plafonds de ressources des deux premières tranches sont relevés (de +7 % à +30 % selon les zones). Résultat : davantage de ménages deviennent éligibles au PTZ.

La quotité maximale finançable par le PTZ passe de 40 % à 50 % pour les foyers modestes (le solde reste financé par un prêt classique). Dans ce cadre, l’aide de l’État peut atteindre jusqu’à 10 000 € pour les ménages les plus modestes.

Une nouvelle tranche de revenus (entre 37 000 € et 49 000 € annuels) devient éligible. Pour ces ménages, la quotité d’opération finançable par le PTZ est de 20 %, pour une aide moyenne d’environ 5 000 €.

Les locataires du parc social peuvent aussi acheter leur logement avec un PTZ. Pour eux, l’aide est doublée : de 10 % auparavant à 20 % en 2024.

Pour obtenir un PTZ, il faut respecter des critères d’éligibilité portant sur :

• le niveau de revenus du foyer ;
• la localisation du bien (zonage) ;
• l’état du logement (neuf ou ancien avec travaux, selon la zone).

Le montant du PTZ varie selon ces paramètres, le nombre d’occupants et le prix d’achat du bien. La demande se fait auprès d’une banque conventionnée par l’État.

Votre courtier en crédit immobilier vous accompagne pour vérifier votre éligibilité, intégrer le PTZ à votre plan de financement et optimiser le montage global de votre dossier.

En 2024, l’État revoit le mécanisme du PTZ afin d’aider davantage de ménages à devenir propriétaires dans les zones tendues et d’accélérer la rénovation énergétique des logements anciens.

• Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
• Comment comparer deux propositions de prêt immobilier ?
• Est-ce le bon moment pour faire un crédit immobilier ?
• Les différents types de crédits immobiliers
• Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier pour son prêt ?

Vous souhaitez faire l’acquisition d’une résidence principale ou vous vous lancez dans un investissement locatif et vous pensez que sans apport personnel aucune banque ne vous accordera de crédit immobilier ? Sachez qu’il est tout à fait possible d’emprunter sans apport. Cela est possible, mais il faudra être en mesure de présenter un dossier de demande de crédit correspondant aux attentes des banques.

Alors, quels conseils suivre pour emprunter sans apport ? Quels éléments mettre en avant pour rassurer les banques ? Et comment les convaincre de vous faire confiance et de vous suivre dans votre projet d’achat d’appartement ou de maison ? Voici des réponses concrètes et des conseils faciles à mettre en pratique. Vous pouvez aussi calculer la mensualité de votre prêt pour estimer l’impact de vos choix.

En règle générale, lors de l’achat d’un bien immobilier, l’apport permet de financer les frais de dossier, les frais de notaire ou encore les frais d’agence. Acheter un logement sans apport revient à demander un prêt à 110 %. En effet, dans ce cas, c’est la banque qui finance les frais de dossier, les frais de notaire, etc.

Si la banque doit vendre le logement pour se rembourser, elle n’obtiendra que le montant du logement et ne pourra donc pas se rembourser les frais complémentaires. C’est pour toutes ces raisons que les banques préfèrent accorder un crédit immobilier aux emprunteurs présentant un apport.

Cependant, il peut être possible d’emprunter sans apport et nous allons voir dans quelles situations.

Si, dans une demande de crédit immobilier, l’apport est un élément qui rassure les banques, l’emprunteur qui n’en dispose pas doit se focaliser sur un paramètre principal : rassurer les banques. La banque doit sentir qu’elle accorde un prêt à un emprunteur de confiance. Comment faire ? Voici cinq leviers concrets.

Tout d’abord, il est indispensable de présenter des comptes personnels bien tenus. Une bonne gestion de compte signifie :

• Pas de découvert ;
• Pas de chèque impayé ;
• Pas de prélèvement refusé ;
• Etc.

Cela signifie également ne pas multiplier les crédits à la consommation, ne pas avoir de dépenses dans les jeux d’argent, ne pas multiplier les abonnements, ne pas faire de grosses dépenses régulières, etc.

Au moment d’analyser un dossier de demande de prêt, les établissements bancaires accordent une grande importance à la gestion des comptes, car cela signifie deux choses : un comportement responsable, et moins de travail correctif pour la banque (chèques impayés, prélèvements rejetés, etc.).

Un emprunteur peut demander un crédit immobilier sans apport personnel, à la condition d’avoir des revenus réguliers et stables. Avoir des revenus réguliers ne signifie pas forcément être en CDI : différents profils emprunteurs (fonctionnaires, professions libérales, chefs d’entreprise, indépendants, etc.) peuvent emprunter sans apport s’ils présentent des comptes propres et un secteur d’activité porteur.

Des revenus réguliers assurent à la banque la capacité de rembourser les échéances mensuelles et donc la somme totale du crédit immobilier.

Une demande sans apport peut freiner. Pour compenser, il faut inspirer confiance avec un dossier complet et des signaux forts :

• un patrimoine immobilier ;
• de l’épargne ;
• une participation au capital d’une entreprise ;
• etc.

La banque analyse le projet d’achat dans sa globalité : proximité avec le travail, prix au marché, travaux éventuels non couverts, etc. Elle vérifie aussi le taux d’endettement (souvent un seuil plus prudent quand il n’y a pas d’apport, par exemple ~30 %) et surtout le reste à vivre après charges :

• mensualité du crédit,
• impôts,
• factures (énergie, assurances, eau, etc.).

Le courtier immobilier apporte des garanties supplémentaires pour un dossier sans apport. Il identifie les prêts aidés mobilisables selon le profil (primo-accédant, fonctionnaire, jeune actif, etc.) :

• prêt à taux zéro (PTZ) ;
• prêt conventionné ;
• prêt à l’accession sociale ;
• prêt Action Logement ;
• etc.

Il sait aussi négocier le taux, calibrer le montant et la durée pour aligner mensualités et revenus, et présenter le dossier aux bons partenaires. Résultat : un crédit obtenu dans de meilleures conditions, adapté à la situation personnelle et professionnelle.

Acheter une résidence principale ou investir sans apport n’est donc pas impossible : suivez les bons réflexes et faites-vous accompagner pour maximiser vos chances.

• Quelles aides pour obtenir mon prêt immobilier ?
• Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier pour son prêt ?
• Comment se constituer un apport pour son prêt immobilier ?
• Les différents types de crédits immobiliers

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier conventionné destiné à financer l’achat (ou la construction) d’une résidence principale pour des ménages aux revenus modestes. Son obtention dépend de plafonds de ressources et de la nature du projet (neuf, ancien, construction, travaux).

 

Plutôt que de vous donner un montant unique, nous passons en revue tout ce qui fait varier le PAS : projets éligibles, critères d’accès, durée, taux et cumul avec d’autres dispositifs. Votre courtier ICC Finance fait le point pour vous.

Définition. Le PAS est accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État. Il finance l’accession à la propriété de la résidence principale et peut couvrir jusqu’à 100 % du prix du bien (hors frais annexes). La durée de remboursement est modulable, généralement entre 5 et 30 ans. Le taux d’intérêt est fixé par l’établissement prêteur : il varie donc d’une banque à l’autre, d’où l’intérêt de comparer avec un courtier.

• Acquisition d’un logement neuf ;
• Achat d’un terrain + construction d’un logement neuf ;
• Achat d’un logement ancien ;
• Travaux dans une résidence principale : économies d’énergie, extension/surélevation, ou transformation d’un local en logement (occupation comme résidence principale sous 12 mois ; montant des travaux ≥ 4 000 €).

L’accès au PAS dépend de plafonds de revenus variables selon la zone géographique (A/Abis, B1, B2, C) et le nombre d’occupants du logement. À titre indicatif (exemples) :

• 30 000 € pour une personne seule en zone B1 ;
• 51 800 € pour 2 personnes en zones A/Abis ;
• 45 900 € pour 3 personnes en zone B2 ;
• 33 600 € pour 2 personnes en zone C, etc.

Ces seuils évoluent : faites-vous confirmer les plafonds applicables à votre situation.

• Usage : exclusivement résidence principale (pas d’investissement locatif).
• Frais : frais d’instruction plafonnés ; frais de notaire réduits sur le bien financé en PAS ; la garantie par sûreté réelle bénéficie d’une exonération de taxe de publicité foncière (selon le type de garantie).
• Cumul : possible avec certains prêts aidés (ex. PTZ, prêt Action Logement) et votre apport personnel.

Comme tout crédit réglementé, le PAS présente des plus… et des moins. Voici l’essentiel pour décider en connaissance de cause.

• Frais d’instruction plafonnés par la réglementation.
• Frais de notaire réduits sur le bien acquis.
• La sûreté réelle obligatoire peut être exonérée de taxe de publicité foncière (selon le montage).
• Peut financer jusqu’à 100 % du prix de l’opération (hors frais de notaire et frais d’instruction).
• Cumulable avec des prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement) et un apport personnel.

• Le PAS ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique : seuls certains prêts aidés et l’apport sont autorisés.
• Accès sous conditions de ressources (plafonds par zone et composition du foyer).
• Le taux dépend des banques conventionnées : l’optimisation passe par une mise en concurrence rigoureuse.

Le PAS s’adresse aux ménages aux revenus modestes respectant des plafonds (selon la zone A/Abis, B1, B2, C et le nombre d’occupants).

• Usage obligatoire : résidence principale (occupation dans les délais requis).
• Exclus : investissement locatif, résidence secondaire.

Historiquement, le PAS ouvrait droit aux APL « accession ». Depuis le 1^er janvier 2020, ce n’est plus automatique pour les nouveaux prêts. Renseignez‑vous au cas par cas selon votre situation et la réglementation en vigueur.

Vérifiez votre éligibilité (ressources, projet, usage en résidence principale), puis déposez votre dossier auprès d’une banque conventionnée avec l’État. Pour gagner du temps et obtenir les meilleures conditions, faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier : constitution du dossier, comparaison des offres, négociation du taux et de l’assurance.

• Quelles sont les conditions pour toucher l’APL
• Quelles aides pour obtenir mon prêt immobilier ?
• Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier pour son prêt ?
• Prêt amortissable : définition et renégociation
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), c’est quoi ?
• Le prêt Action Logement, c’est quoi ?
• Les différents types de crédits immobiliers

Le prêt Action Logement est un dispositif à taux avantageux destiné à certains salariés du secteur privé pour financer l’achat ou la construction de leur résidence principale.
Particularité : il n’est pas accordé par une banque, mais directement par l’organisme Action Logement, après analyse du dossier.

 

Définition, historique, plafonds, taux d’intérêt, conditions d’éligibilité, atouts et limites… votre courtier ICC Finance fait le point pour vous aider à mobiliser ce levier de financement dans les meilleures conditions.

Autrefois appelé “1 % logement”, le prêt Action Logement conserve la même vocation : faciliter l’accession à la propriété des salariés.

Un peu d’histoire…

En 1953 naît la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction) : les entreprises privées (et agricoles) de 10 salariés et plus versent une cotisation dédiée au logement des salariés. Ce dispositif, longtemps connu sous le nom de 1 % logement, a évolué au fil du temps et est aujourd’hui opéré par le groupe Action Logement. Vous entendrez ainsi parler de : prêt 1 % logement, prêt Action Logement, prêt patronal ou prêt employeur : il s’agit du même principe.

Le prêt est versé par Action Logement (et non par une banque). Il peut intervenir seul ou en complément d’un prêt principal. Ses caractéristiques usuelles :

• montant plafonné à 40 000 € ;
• taux d’intérêt fixe de 1,5 % (hors assurance emprunteur, obligatoire) ;
• durée de remboursement au choix jusqu’à 25 ans ;
• le prêt ne doit pas excéder 40 % du prix total de l’opération ;
• il finance exclusivement la résidence principale (l’achat d’un terrain seul n’est pas éligible : il doit être couplé à une construction).

Action Logement propose par ailleurs d’autres prêts dédiés (ex. : prêt travaux) pour les projets de rénovation énergétique.

Les avantages

• Un taux d’intérêt attractif (1,5 % hors assurance), souvent inférieur aux taux d’un prêt immobilier classique.
• Cumulable avec d’autres dispositifs (prêt amortissable, PTZ, etc.), pour optimiser votre plan de financement. Le montant Action Logement peut même être supérieur au prêt principal.
• Accordé sans frais de dossier ni caution (assurance obligatoire).

Les inconvénients

• Montant limité à 40 000 € : un financement complémentaire est généralement nécessaire (d’où l’intérêt d’être accompagné par un courtier).
• Une seule aide est accordée par projet et par ménage : dans un couple où les deux membres sont éligibles, un seul prêt Action Logement pourra être mobilisé.</p]

Le prêt s’adresse aux salariés du secteur privé (hors agricole) dont l’entreprise compte au moins 10 salariés. Les salariés du secteur agricole peuvent, de leur côté, solliciter le prêt agri‑accession (plafonné à 40 000 €).

Il n’est pas réservé aux primo‑accédants : toute personne achetant sa résidence principale peut être concernée, sous réserve d’éligibilité. L’achat d’un terrain seul n’est pas finançable : il doit être associé à une construction.

Pour être exhaustifs et vous aider à décider sereinement, voici les réponses aux questions qui reviennent le plus souvent.

Le prêt Action Logement doit‑il être associé à certains crédits ?

Son plafond (40 000 €) implique souvent un complément via un prêt amortissable, un PTZ, etc. Il n’existe pas de “liste” de prêts imposés : le montage dépend de votre situation. Un courtier ajuste le plan de financement en tenant compte de :

• votre situation professionnelle (ancienneté, type de contrat, revenus) ;
• votre situation personnelle (composition du foyer, charges) ;
• le montant de l’apport ;
• votre taux d’endettement et votre reste à vivre ;
• la nature du bien (neuf/ancien, construction).

Comment demander un prêt Action Logement ?

1) Vérifier l’éligibilité (statut salarié, taille de l’entreprise, projet de résidence principale).
2) Déposer la demande auprès d’Action Logement et fournir toutes les pièces justificatives (identité, justificatifs de revenus, compromis, plan de financement, etc.).
3) À réception de l’accord, coordonner le prêt avec les autres financements (banque, prêt amortissable, PTZ…). Un courtier facilite la constitution des dossiers et l’enchaînement des déblocages.

Besoin d’un avis neutre ? Nos courtiers vérifient la cohérence du montage (durées, mensualités, assurance) et optimisent votre budget.

• Le groupe Action Logement
• Quelles aides pour obtenir mon prêt immobilier ?
• Pourquoi passer par un courtier en crédit immobilier pour son prêt ?
• Prêt amortissable : définition et renégociation
• Le prêt relais, c’est quoi ?
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), c’est quoi ?
• Le prêt in fine, c’est quoi ?
• Le prêt lissé, c’est quoi ?
• Le prêt d’accession sociale, c’est quoi ?
• Les différents types de crédits immobiliers

Acheter après une mutation, fonder une famille, investir pour louer, viser le neuf ou l’ancien… Il existe autant de projets que d’acheteurs. Dans tous les cas, poser les bonnes questions et suivre quelques repères simples vous aide à acheter au bon moment, au bon prix, avec un financement sécurisé. Voici 9 conseils concrets pour cadrer, sélectionner puis financer votre futur logement.

Avant de parler financement, clarifiez les contours de votre projet. Trois réflexes utiles :

Conseil n°1 : identifier vos besoins réels

Acheter pour louer ou pour y vivre ? Si location : la demande est‑elle bien présente ? Si résidence principale : avez‑vous besoin d’un jardin, d’un bureau pour le télétravail, d’un garage, d’un grand séjour, de n chambres, etc. ?

Conseil n°2 : mesurer la qualité de vie

Transports, écoles, commerces, bassin d’emploi, ambiance urbaine/rurale… Le cadre de vie conditionne votre quotidien autant que la valeur du bien.

Conseil n°3 : vous projeter

Où en serez‑vous dans 5 à 10 ans ? Des travaux (rénovation, agrandissement) sont‑ils à prévoir ? Ont‑ils été intégrés au budget et au montage de financement ?

Projet cadré ? Analysez le bien en lui‑même. Trois autres points clés :

Conseil n°4 : l’emplacement prime

Il conditionne votre qualité de vie et la pérennité de la valeur. Un bon secteur sécurise votre patrimoine et la revente.

Conseil n°5 : vérifier le prix de marché local

Le bien est‑il dans la bonne fourchette ? Les prestations justifient‑elles le prix au m² ? Quelle marge de négociation avant promesse ou compromis ? Un repère : les valeurs foncières.

Conseil n°6 : scruter l’état et la performance énergétique

Multipliez les visites si besoin. Le DPE est obligatoire depuis 2006. Depuis 04/2023, les logements classés F ou G exigent un audit énergétique ; en 2025, ce sera le cas des E, puis des D en 2034. Anticipez le coût des travaux liés aux étiquettes énergétiques.

Dernière ligne droite : comment financer et négocier au mieux ?

Conseil n°7 : choisir le bon prêt

Selon le projet : prêt à taux zéro (PTZ), prêt relais, prêt in fine, prêt amortissable… Un courtier vous oriente vers la solution adaptée (apport, statut primo‑accédant, investissement locatif, etc.).

Conseil n°8 : mobiliser les aides

Elles dépendent des revenus et du projet. Exemples pour les primo‑accédants : Prêt d’Accession Sociale (PAS), PSLA, Prêt Conventionné… Votre conseiller recense et intègre les aides disponibles dans le plan de financement.

Conseil n°9 : négocier le coût global

Taux, frais de dossier, assurance… se négocient. Un courtier en crédit immobilier connaît les attentes des banques et obtient souvent de meilleures conditions, jusqu’à la signature chez le notaire.

À retenir : définissez clairement votre projet, sélectionnez un bien cohérent et entourez‑vous d’experts pour optimiser le financement.

• Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
• Faut-il tout investir dans un achat immobilier ?
• À quoi sert un avis d’imposition ?
• Quelles obligations en cas de logement énergivore ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) participe au financement d’une résidence principale, car il doit nécessairement être adossé à un autre prêt. Attribué sous conditions (revenus, localisation, nature du bien), le PTZ est un prêt sans intérêts.
Comment savoir si l’on est éligible ? Quelles sont les modalités de remboursement et l’intérêt de le renégocier ? Neuf, construction ou ancien avec travaux : dans quels cas le PTZ est-il octroyé ? Voici l’essentiel à retenir.Estimez votre Prêt à Taux Zéro (PTZ) en quelques clics.

Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêts (pris en charge par l’État) destiné à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes. Son octroi est soumis à des critères précis.

Créé en 1995 et reconduit via les lois de finances, le PTZ a évolué au fil du temps (ouverture à l’ancien avec travaux depuis 2015, prise en compte de la performance énergétique depuis 2020, etc.). Il vient en complément d’un autre crédit immobilier et allège le coût global de l’opération.

Les principales conditions :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans ;
• Acheter un logement ancien avec travaux d’amélioration/économie d’énergie ou un logement neuf (neuf, social, local transformé en logement) ;
• Occuper le bien en résidence principale ;
• Respecter un plafond de revenus (selon zone et composition du foyer) ;
• Souscrire en complément un autre prêt bancaire.

Des exceptions existent. Un courtier analyse votre situation et vous oriente vers le montage le plus pertinent.

Comprendre les forces et limites du PTZ aide à sécuriser votre décision.

• Absence d’intérêts → baisse des mensualités et hausse de la capacité d’emprunt.
• Remboursement modulable avec un différé possible (5, 10 ou 15 ans). Durée totale jusqu’à 25 ans.

• Obligation d’occupation du logement pendant au moins 6 ans (pas de mise en location).
• Ne finance pas 100 % de l’achat : nécessite un autre crédit (classique, conventionné, PAS, etc.).

Le PTZ s’adresse aux ménages modestes qui achètent leur résidence principale (neuf, construction ou ancien avec travaux). Il élargit le champ des possibles et soutient la réhabilitation énergétique de l’ancien.

Le calcul du PTZ dépend aussi de la zone :

• Zone Abis
• Zone A
• Zone B1
• Zone B2
• Zone C

En général, le PTZ est accessible dans toutes les zones pour le neuf. Pour l’ancien avec travaux, l’octroi est ciblé (ex. B2 et C).

Le respect des plafonds de revenus dépend de la zone et du nombre d’occupants. Exemples :

• 2 personnes en zone A : ressources ≤ 51 800 € ;
• 4 personnes en zone C : ressources ≤ 48 000 €.

Un expert vérifie précisément votre éligibilité et le meilleur montage.

Deux questions fréquentes avant de se lancer.

Le PTZ étant sans intérêts, l’enjeu d’une renégociation porte surtout sur le prêt immobilier principal (et la possibilité de conserver le PTZ lors d’un rachat). Une banque peut proposer d’intégrer le PTZ à un regroupement, ce qui fait perdre ses avantages. Un courtier vous aide à garder les meilleures conditions.

Il est variable selon :

• le prix d’achat ;
• la nature du bien (neuf / ancien avec travaux) ;
• la composition du foyer ;
• la zone du logement.

À titre indicatif : en zones B2 et C, le PTZ peut financer 20 % du prix en neuf et 40 % en ancien avec travaux. Utilisez le simulateur pour un calcul fin.

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